房地产阛阓履历了三年熊市，房价执续下降三年，宇宙二手房价钱平均跌幅在25%到30%之间，业主和房企都在恭候阛阓镇定牛奶姐姐 足交，恭候房价止跌企稳，尤其是在本年9月24日楼市新政之后，10月和11月成交量昭彰回升，楼市企稳又多了一分但愿。

是持续恭候阛阓复苏？照旧转型自救？有些房企照旧给出了谜底，上市房企可能不会单纯恭候楼市的复苏，而是运转转型自救，房地产业务的执续失掉已然成为“毒钞票”，花费了上市资源。要将最有远景的资源竣事证券化，哄骗成本阛阓提高策画后果和激动投资呈报智力，格力地产就运转谋求转型自救，剥离地产业务，注入免税店业务，这又是若何一趟事。

1、格力地产执续失掉

格力地产是珠海市国资委旗下上市地产公司，以前的控股激动是格力集团，在2017年转让给另一家珠海国企——珠海投资控股有限公司，格力集团也曾是格力电器的大激动，以前是有格力电器和格力地产两个上市公司。

2017年格力集团谋求转型，一方面将格力电器大激动之位转让给高瓴成本，只保留了3%傍边的股份；另一方面也将执有格力地产的股份转让给珠海市国有钞票策画处分公司——珠海投资控股有限公司。

表层激动的变化并莫得给格力地产的业务带来昭彰影响，关联词行业自己的变化却深远影响着这家上市国企，其营收从2014年的14.66亿增长到2021年的71.33亿，同期扣非净利润也从1亿增长到4.4亿。

关联词到了2023年，营收萎缩到47亿，本年前三季度营收持续下滑10%，而盈利方面更是惨淡，2022年失掉20.6亿，2023年持续失掉7亿，本年前三季度失掉9.2亿，失掉幅度同比扩大2倍。2022年以来，公司照旧累计失掉36.8亿，公司净钞票也从2021年84亿萎缩到现时的46亿。

格力地产大都失掉的背后是房地产行业遭逢20年以来最大的窘境，2022年商品房销售面积大幅下滑24%，2023年下滑幅度放缓至8.5%，关联词本年前十个月下滑幅度扩大到15.8%，本年前十个月商品房销售面积萎缩到7.8亿平米，2021年同期是14.3亿平米，相当于照旧从高点萎缩了45%。

扫数这个词房地产行业在昔日3年险些萎缩了一半，这种幅度的变化在职何一个行业都会导致行业企业濒临雄伟的策画窘境牛奶姐姐 足交，在销售面积萎缩的同期 ，销售额萎缩得愈加好坏，本年前十个月商品房销售额为7.7万亿，2021年同期是14.7万亿，萎缩了48%。

行为上市房企，在资金方面是具有上风的，关联词即便如斯，依然敌不外阛阓极冷，股价也一谈下降，从2021年的18元跌到本年最低的4.2元，跌幅高达77%，这个跌幅天然大，关联词照旧比许多民营房企要好得多了。融创从最高的46元最低跌到不及1元，恒大更是工夫性歇业。

2、剥离地产业务，转型免税店业务

11月23日，格力地产发布数十个公告，中枢唯唯一个， 那便是要剥离地产业务，注入免税店业务，公司将从地产转型为免税为主的零卖业务，这是一个格力地产雄伟的尝试，房地产阛阓履历了三年的下滑，他们照旧不肯意持续恭候，将远景更为广袤的钞票竣事钞票证券化才是最优的遴选。

此次钞票置换具体如何实验呢？具体来说，格力地产将执有的上海合联、上海保联、上海太联、三亚合联及重庆两江的100%股权合格力地产有关对外债务，与海投公司执有的免税集团51%的股权进行置换。

一般东谈主对钞票置换挺无极的，总嗅觉思不外来是若何操作的，我换个角度说你们就分解了，所谓钞票置换便是把夕阳产业换出去（换出上市公司体内），然后将上市公司外的优质钞票换进来，是不是就简单多了？

从并购来回的角度来看呢，便是将旗下5家地产业务子公司的股权全部卖出去，卖给谁了？接盘的是格力地产的大激动珠海投资控股有限公司，一般购买公司股权是要用现款的，比如二级阛阓的股民要购买格力地产的股票，是不是得用现款？

关联词购买公司股份不一定得用现款，用其他钞票亦然不错的，比如你名下也执有其他公司股份，那么就不错用这些股份去支付，支付前将双方的股权价钱评估一下，差额部分再用现款补王人，临了就完事了。

格力地产这个钞票置换相比好操作，因为都是控股激动珠海投资控股有限公司旗下的钞票，相当于左手倒右手，只不外当代公司是独处运营的，便是大激动要给，那也得亲兄弟明算账，贸易经由都得按照目生来回走一遍。

3、来回价钱的细则

并购重组的来回决策中最伏击的部分之一便是价钱，不外在上市公司体系内有许多拘谨，是以价钱相对更好细则，上市外的钞票在被上市公司收购的期间，一般领受的是收益法，也便是把柄畴昔的盈利给一个估值倍数，一般是在10到20倍之间，咱们不错简单暴露为15倍傍边，上市公司收购钞票的估值订价基本都是这么的界限，大差不差，有敬爱敬爱的不错我方找有关案例作念进一步分析。

此次置入上市公司的是珠海投资控股公司100%执股的珠海市免税企业集团公司的51%的股权，这个企业若何估值？旧年营收22.8亿，本年上半年是13.1亿元 ，旧年的净利润是6.7亿，本年上半年是4.36亿，全年净利润有望跳跃8亿元，合座估值90亿元 ，51%的股权估值为45.8亿元。要是是以旧年的净利润为基础， 市盈率是13.4倍，要是是按照本年预估8亿净利润为估值，市盈率是11.25倍，这个估值算是相比合理的，要知谈中国中免的静态市盈率都20倍了。

格力地产要置换出去的5家子公司的股权如何估值？这个就有道理了，因为自己便是上市公司，股价每天都有，按照现时的股价，市盈率是3.2倍，这个估值是高于行情平均水平的， 万科的市净率唯独0.43倍，央企保利发展的市净率也唯独0.6倍。

行为置出的钞票，同样是盈利照旧不成了，其估值表率同样领受的是钞票基础法，也便是对钞票和欠债从头估值，得出的截止同样是在净钞票的基础上进行一定的浮动，格力地产的五家置出公司的股权价值是55亿，相当于在净钞票基础上打了九二折，这个估值天然低于格力地产现时二级阛阓的估值，关联词昭彰高于万科、保利地产等龙头在二级阛阓的估值。

是以此次钞票置换其实对股民还算是友好，置出钞票的估值是高于行业水平的， 而置入钞票的估值是低于行业水平的，这有意于保险中小投资者的职权。免税集团51%的股权价值45.6亿，然后再说合格力地产5亿元的债务，也便是珠海投资控股集团把格力地产欠别东谈主的5个亿债务给还了，这便是50.6亿了，置出钞票的总价值是55亿，意味着有4.4亿的差额，这部分是用现款补王人的，珠海投资控股集团另外要再给格力地产4.4亿元的现款。

此次并购重组完成后将灵验提高上市公司的钞票质料牛奶姐姐 足交，提高激动呈报率，昭彰改善上市公司的财报，关于格力地产的中小激动来说，他们是运气的，房企控股激动推动转型自救，中小投资者们不必再进行在低迷中恭候。